DSR 계산기 · 스트레스 DSR 3단계
연소득과 기존 대출만 넣으면 2026년 하반기 스트레스 금리를 지역별로 자동 적용해 주택담보대출 한도를 계산합니다. DSR 한도뿐 아니라 주담대 한도 규제(6억·4억·2억)와 LTV까지 함께 비교해 셋 중 가장 낮은 금액이 진짜 한도라는 점을 그대로 보여줍니다.
| 스트레스 금리 | |
| 기준 스트레스 금리 | – |
| 금리유형 적용비율 | – |
| 가산 스트레스 금리 | – |
| DSR 산정금리 | – |
| DSR 계산 | |
| 연간 원리금 상환 한도 | – |
| 기존 대출 연간 원리금 | – |
| 새 대출 가용 연 원리금 | – |
| 한도 비교 — 셋 중 가장 낮은 값이 최종 | |
| ① DSR 기준 한도 | – |
| ② 주담대 한도 규제 | – |
| ③ LTV 기준 한도 | – |
| 최종 대출 가능 금액 | – |
| 실제 상환 부담 스트레스 금리는 실제 이자에 붙지 않습니다 | |
| 예상 월 상환액 | – |
| 대출 후 실제 DSR 약정금리 기준 · 심사 DSR은 상한에 맞춰짐 | – |
스트레스 DSR이란 무엇인가요?
스트레스 DSR은 대출 한도를 계산할 때만 금리를 더 높게 가정하는 제도입니다. 나중에 금리가 오르면 상환 부담이 커질 수 있으니, 지금 금리에 '스트레스 금리'를 얹은 금리로 원리금을 계산해 한도를 깎습니다. 중요한 건 실제로 내는 이자에는 붙지 않는다는 점입니다. 한도만 줄어들 뿐 월 상환액은 약정한 금리 그대로입니다.
스트레스 금리는 과거 5년 내 최고금리에서 현재 금리를 뺀 값으로 정하고, 하한 1.5%·상한 3.0% 범위에 가둡니다. 기준은 한국은행이 매달 내는 예금은행 가계대출 신규취급액 가중평균금리이고, 매년 6월과 12월에 다시 산정합니다. 또 신규 취급하는 대출에만 부과되므로, 이미 갖고 있는 대출의 DSR은 약정한 실제 금리로 계산합니다.
2026년 스트레스 금리는 지역별로 얼마인가요?
2026년 7월 1일부터 12월 31일까지, 수도권·규제지역 주택담보대출은 3.00%p, 지방 비규제지역 주택담보대출은 0.75%p가 가산됩니다. 같은 3단계 제도인데도 4배 차이가 나는 이유는 두 가지가 겹쳤기 때문입니다. 수도권·규제지역은 2025년 10·15 대책으로 스트레스 금리 자체가 1.5%에서 3.0%로 올라갔고, 지방 주담대는 부동산·건설 경기를 감안해 3단계 전환이 계속 유예돼 2단계(기본 적용비율 50%)에 머물러 있습니다.
| 구분 | 스트레스 금리 | 기본 적용비율 | 실제 가산 |
|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0% | 100% 3단계 | +3.00%p |
| 지방 비규제지역 주담대 | 1.5% | 50% 2단계 | +0.75%p |
| 신용대출 잔액 1억원 초과 시 | 1.5% | 100% | +1.50%p |
| 기타대출 | 1.5% | 100% | +1.50%p |
※ 수도권은 서울·경기·인천 전역입니다. 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)은 2025년 10월 15일 지정 기준으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 의왕, 하남, 용인 수지)입니다.
혼합형·주기형은 스트레스 금리를 얼마나 덜 내나요?
고정금리 기간이 길수록 미래 금리 상승 위험이 작으므로, 스트레스 금리도 일부만 가산합니다. 30년 만기 기준으로 5년 혼합형은 스트레스 금리의 80%, 5년 주기형은 40%만 붙습니다. 고정기간이 만기의 70% 이상(30년 만기면 21년 이상)이거나 순수 고정금리면 스트레스 금리를 아예 적용하지 않습니다. 같은 조건이라면 주기형이 한도가 가장 크게 나오는 이유입니다.
| 비중 30년 만기 예시 | 혼합형 3단계 / 2단계 | 주기형 3단계 / 2단계 |
|---|---|---|
| 변동형 · 고정 5년 미만 | 100% / 100% | 100% / 100% |
| 30% 미만 5~9년 | 80% / 60% | 40% / 30% |
| 30~50% 9~15년 | 60% / 40% | 30% / 20% |
| 50~70% 15~21년 | 40% / 20% | 20% / 10% |
| 70% 이상 21년 이상 | 스트레스 금리 미적용 | |
수도권·규제지역은 3단계, 지방 주담대는 적용비율까지 2단계를 씁니다. 금융위원회가 든 예시로는 5년 주기형이 3.0%×40%=1.2%p, 5년 혼합형이 3.0%×80%=2.4%p입니다.
DSR 대출한도는 어떻게 계산하나요?
DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율이고, 은행권 40%· 제2금융권 50%가 상한입니다. 한도는 이 비율을 거꾸로 푸는 방식으로 나옵니다. 연소득에 상한을 곱해 연간 상환 여력을 구하고, 기존 대출 상환액을 뺀 나머지를 스트레스 금리가 얹힌 금리로 원금 환산하면 그것이 DSR 기준 한도입니다.
이 계산기는 기존 대출도 금융당국 산정 방식을 그대로 씁니다. 분할상환 대출은 실제 상환액을, 신용대출·마이너스통장은 산정만기 5년을 적용해 '잔액÷5 + 연 이자'로 잡습니다. 마이너스통장은 쓴 금액이 아니라 약정 한도가 기준입니다.
DSR만 통과하면 그 금액을 다 빌릴 수 있나요?
아닙니다. 특히 수도권·규제지역이라면 세 가지 한도를 모두 통과해야 하고, 가장 낮은 금액이 실제 한도가 됩니다. 소득이 높아 DSR로는 7억원이 나와도 주담대 한도 규제가 6억원이면 6억원이고, LTV 40%에 걸리면 더 내려갑니다.
| 주택가격(시가) | 주담대 최대한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 ~ 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
여기에 만기 최장 30년과 6개월 이내 전입의무가 붙습니다. LTV는 규제지역 무주택(처분조건부 1주택 포함) 40%, 생애최초 70%, 유주택 0%이며, 비규제지역(수도권 외)은 무주택 70%·유주택 60%입니다. 생활안정자금 목적 주담대는 규제지역 1주택자 최대 1억원, 다주택자는 금지입니다.
연소득별 주담대 한도는 얼마인가요?
기존 대출이 전혀 없고 금리 연 4.2%·30년 만기·원리금균등 조건일 때 은행권(DSR 40%) 기준 DSR 한도입니다. 수도권은 스트레스 3.00%p, 지방은 0.75%p를 얹은 금리로 계산했습니다.
| 연소득 | 수도권·규제지역 7.20%로 계산 | 지방 4.95%로 계산 |
|---|---|---|
| 4,000만원 | 1억 9,642만원 | 2억 4,979만원 |
| 5,000만원 | 2억 4,553만원 | 3억 1,224만원 |
| 6,000만원 | 2억 9,464만원 | 3억 7,469만원 |
| 7,000만원 | 3억 4,374만원 | 4억 3,714만원 |
| 1억원 | 4억 9,107만원 | 6억 2,448만원 |
※ 수도권·규제지역은 여기에 주담대 한도 규제(15억 이하 6억원)와 LTV가 추가로 걸립니다. 예컨대 10억원짜리 주택을 무주택자가 규제지역에서 산다면 LTV 40%인 4억원이 걸려, 연소득 1억원의 DSR 한도 4억 9,107만원이 아니라 4억원이 실제 한도가 됩니다.
스트레스 금리가 실제 이자에도 붙나요?
붙지 않습니다. 금융위원회는 스트레스 DSR을 "DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과하여 대출한도를 산출하는 제도(실제 대출금리에는 미부과)"로 정의합니다. 한도만 줄고 월 상환액은 약정 금리 그대로입니다.
이미 받아둔 대출에도 스트레스 금리가 적용되나요?
아닙니다. 스트레스 금리는 신규 취급분에만 부과됩니다. 다만 증액 없는 자행 대환이나 재약정도 신규 취급으로 봐서 대상에 포함되므로, 갈아타기를 할 때는 지금 기준으로 한도가 다시 계산된다는 점을 감안해야 합니다.
지방 주담대 유예는 언제까지인가요?
현재 확정된 것은 2026년 12월 31일까지입니다. 지방 주담대의 3단계 전환은 2025년 하반기부터 6개월 단위로 연장돼 왔고, 은행연합회가 발표한 2026년 하반기 운영방안에서도 스트레스 금리 1.5%·기본 적용비율 50%가 유지됐습니다. 2027년 이후 기준은 연말에 다시 결정됩니다.
전세자금대출도 DSR에 잡히나요?
원칙적으로 전세대출은 DSR에서 제외됐지만, 2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 유주택자가 받는 전세대출은 DSR에 반영됩니다. 이때도 원금은 빼고 이자상환분만 잡습니다. 이 계산기에서는 해당하는 경우 그 이자를 '기존 분할상환 대출 월 상환액'에 넣으면 됩니다.
왜 은행 창구 한도와 금액이 다른가요?
은행마다 소득 인정 방식(재직·사업소득 산정 기간), 신용등급별 가산금리, 방공제(소액임차보증금) 차감, 보증기관 한도 등이 다르기 때문입니다. 특히 방공제는 지역별로 수천만원이 실행액에서 빠지므로, 이 계산기 결과보다 실제 실행액이 작아지는 가장 흔한 이유입니다.
본 계산기는 금융위원회·은행연합회가 공개한 2026년 하반기 기준을 바탕으로 한 참고용 예상치이며, 법적·행정적 효력이 없습니다. 실제 한도는 금융회사의 여신심사 결과에 따르며, 규제 기준은 행정지도 변경으로 수시로 바뀔 수 있습니다. 대출 실행 전 반드시 해당 금융회사에 확인하세요.
기준·출처 · 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표」(2025.5.20) · 금융위원회 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」(10·15 대책, 2025.10.15) · 금융위원회 「스트레스 DSR 제도 도입방안」(2023.12.27) · 전국은행연합회 스트레스 금리 공시 · 한국은행 경제통계시스템 — 예금은행 가중평균금리
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